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如何理解房屋登记机关在办理房产登记中的合理审慎职责

作者:唐启斌  发布时间:2013-12-13 09:26:04


    《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十二条“申请人提供虚假材料办理房屋登记,给原告造成损害,房屋登记机关未尽合理审慎职责的,应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任”。由此可见,房屋登记机构是否尽到合理审慎义务,是其承担登记错误赔偿责任与否的关键,那么如何理解“合理审慎职责”呢? 

    笔者认为:基于房屋登记的特殊性和房屋登记种类不一,法律法规设定的标准也不一样,房屋登记机关审查的侧重点亦不一样,这就叫“合理”。房屋登记机关的审查只是在其职权范围内进行有限的审查,即审查仅限于登记发证行为作出时,要求登记发证机关对申请人提交的文件、证明按照确定的标准去一一对照是否齐全,对每份文件、证明材料审查是否符合法定形式,就叫“谨慎”。申请人提供的材料是否满足法律法规设定的事实要件,每份文件材料是否符合法律要素要求,就叫“审查”。如所有权登记中因买卖、赠与、继承、拍卖、划拨、转让、合并等申请房屋转移登记时,相关的合同法、继承法、拍卖法、城市房地产管理法等法律法规均有相应要求,只有符合这些要素条件,才能予以登记发证。

    这实际上给房屋登记机关设定了两种审查模式即形式审查和实质审查,因此房屋登记机关在办理房屋登记审查时,不能筒单地以形式审查或实质审查来加以区分,实际上房屋登记是一种综合性审查,二者是无法截然分离的,按哲学的观点,是辩证统一的。因此,房屋登记审查应以形式审查为主,实质审查为辅,全面审查。其理由有:

    一、《房屋登记办法》第十七条规定:“申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的应当受理,并出具书面凭证......”从相关法律法规的规定看,登记发证机关行使职权采用的就是形式审查标准。

    二、我国《房屋登记办法》第十一条规定“申请房屋登记,申请人应当向房屋所在地的房屋登记机关提出申请,并提交登记处材料......”。不难看出,申请人与相对人的关于实体法律关系的合意是登记意思表示和登记权利的基础,而房屋登记机关并不拥有对房屋产权变动合意效力的审查判断权,也无权改变当事人以自己的意愿建立的民事法律关系。房屋登记发证行为本身不直接使申请人获得权利,它只是对申请人现有房产权属状态的认可和证明,而不是对相对人和第三人之间的特定权利与事实的确认或裁决。

    三、如果强调采用实质审查标准,就会因确定真正的权利人而陷入解决房产权属的民事纠纷中,而登记发证机关在履行该职责时却无权确定房产的权属,要求其对所有可能存在的利害关系人一一把握,明显超出其职权范围;四、《房屋登记办法》第七十四条、七十五条规定:权利人、利害关系人认为房屋登记薄记载的事项有错误,可以申请更正登记。房屋登记机关发现房屋登记薄记载错误,可以更正登记。因此可以看出房屋登记所确认的权利只是推定的权利,并未剥夺真正的权利人反驳的机会。

    综上,房屋登记行为应当是一种行政确认,是行政机关对相对人涉及的财产关系设定、转移、变更、消灭的情况记载和确认,登记的目的在于记载权利的事实,它虽然不赋权,但对相对人权利的行使产生一定效果,对于公民私意的领域,过分的行政干涉就有违意思自治的契约自由原则。因此,房屋登记机关对房屋登记的审查应以形式审查为主,实质审查为辅,全面审核确认,方可视为己尽“合理审慎职责”。

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