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恶意转租中出租人享有权利之辨析

作者:肖拓  发布时间:2012-09-26 14:43:35


    合同法第二百二十四条二款规定“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”本条款的规定向我们释明了在恶意转租的情况下出租人对承租人享有的合同解除权以及求偿权,但是转租合同在实践中我们大量是需要处理出租人与第三人之间的权利义务关系。然而,在法律无明确说明的情况下,我们到底该如何处理呢,结合我院最近处理的一起房屋租赁合同纠纷,试做如下分析。

    具体案例如下,乙承租甲门面房一间用于做服装买卖生意,租期一年,合同中注明“不得转租”,在租赁合同履行期间,在甲不知情的情况下,乙擅自将该商品房转租给丙,丙对甲乙房屋租赁合同中约定的“不得转租”条款也是明知的。现甲乙合同到期,甲要求丙直接退房,但丙以他与乙之间的合同未到期为由拒不腾退,无奈之下甲起诉至法院,要求:1、丙立即腾退房屋。2、宣布乙丙之间的房屋转租合同无效请求人民法院予以撤销乙丙之间的合同。

    看到这里,我们难免心中就会产生疑问,出租人与第三人并无当然的合同关系,为什么能够直接向人民法院要求第三人腾退房屋并撤销承租人与第三人之间的合同呢,而且到底是撤销还是解除我们应该还有探讨的余地。

    首先,我们来看出租人与承租人之间的权利义务关系。合同约定的权利义务关系,只要不违反法律或者法规的禁止性规定,就允许双方意思自治,双方都应该按照诚实信用的原则履行其权利义务。本案中甲乙在合同中明确注明“不得转租”,乙却违反合同约定擅自将房屋转租给他人,是对合同性质的实质违约。故依据合同法第二百二十四条二款之规定“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”出租人当然的享有解除其与承租人之间的房屋租赁合同。

    其次,我们再来看出租人与第三人之间的权利义务关系。出租人作为房屋的所有权人在依法解除了与承租人的房屋租赁合同后,所有权作为一种对世权,有权要求相对人保证其所有权不受侵犯以及标的物的完整。所以出租人当然的享有让第三人返还原物的请求权即要求第三人腾退房屋。

    再次,我们再来分析出租人对承租人享有的权利,到底是享有撤销权还是享有解除权。

    合同关系作为一种民事行为,根据《中华人民共和国合同法》五十二条二款之规定,恶意串通,损害国家、集体或第三人权益的属无效合同,同时无效的法律行为。所有承租人与第三人恶意串通所订立的合同自始就无法律约束力。同时《中华人民共和国民法通则》第六十一条二款规定,双方恶意串通,实施民事行为损害国家的、集体的或第三人的权益的,应当追缴双方取得的财产,收归国家,集体所有或者返还第三人。因此在恶意串通转租的情况下,承租人与第三人签订的合同由于损害了出租人的权益应自始认为是一种无效合同,第三人也不能基于无效的法律行为拒不退房。同理,既然承租人与第三人签订的无效合同不发生法律效力,不具有法律约束力,转租合同也就无须撤销,属当然接触。

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